7月多地二手房成交转强，房企“抢收”退潮

21世纪经济报道记者张敏 北京报道 今年第二季度推出的楼市“517新政”及其落地政策，效果仍在显现。

中指研究院近日发布报告显示，今年7月，百城新房销售面积同比下降近10%，在经过6月的业绩冲刺后，新房市场进入调整阶段。同期，二手房成交升温，11个重点城市的二手房成交量虽比6月小幅下滑，但同比增速仍超过三成。

5月17日，监管部门发布新政，下调首、二套房最低首付比例，并取消贷款利率下限，公积金贷款利率也同步下调。此后，各地因城施策，纷纷出台“517新政”的落地措施。

在政策提振作用下，加之房企加大供货力度的影响，楼市在6月出现回温局面。7月，市场转入传统淡季，但一些积极变化仍然出现，说明政策效果仍在显现。

在近期的调研中，北京某知名房产中介经纪人向21世纪经济报道记者表示，二手房的溢价空间正在减小，业主对价格更加坚持，说明市场信心正在恢复。

二手房仍有热度

7月，重点城市的二手房交易继续保持着较高的热度。由于二手房交易成为市场主流，这也能侧面反映市场的现状。

官方数据显示，7月上海二手房网签总量达20380套，虽然比6月的峰值有所下降，但对比去年同期，仍增长了约45%。

上海于今年5月28日出台了“新沪九条”，除降低信贷门槛外，还将非沪籍单身人士购房区域扩大至外环内二手住房。受此影响，6月上海的二手房成交量达到26374套，创三年来新高。

同样在5月底发布政策的广州、深圳，市场均反响良好。

7月广州二手住宅网签规模超过万套，为2021年5月以来的新高。同期，深圳二手住宅过户4573套，环比上涨10%，同比上涨102%。

7月深圳新房、二手房呈现冷热不均现象。其中二手房延续市场行情，单月二手房交易量再次超5000套，新房住宅成交量环比下降11%。根据深房中协统计，2024年7月深圳全市二手房录得5381套，环比增长1.4%，同比增长79.4%，创下2021年2月以来的新高。这也是今年以来，深圳二手房交易量第三个月突破5000套的水平。

北京于6月26日发布政策，是最后一个落地“517新政”的一线城市，7月则是新政出台后的第一个完整月份。

此外，杭州、成都等重点二线城市，7月二手房成交量也有所升温。

中指研究院研究副总监徐跃进表示，7月是传统销售淡季，部分城市二手房交易升温，说明新政带来的需求仍在释放。但其中有两个因素不能忽视，一是去年基数较低，使得二手房交易的同比增幅较为明显；二是新房市场“抢收”力度下降，部分客群转向二手房。

为冲击半年业绩，房企往往会在6月加大供货和促销力度，6月也通常是新房销售规模较高的月份。今年6月，不少房企趁着“517新政”的热度“抢收”市场。但到7月，这种热情开始下降。

克而瑞发布的一组数据显示，7月，重点30城新房供应量环比下降25%，同比下降18%，不及二季度的月均水平。

北京某大型房企负责人也向21世纪经济报道记者表示，进入下半年，公司并没有大力度的推盘。在特价房售罄后，也暂时没有推出较大力度的折扣措施。

这也造成7月新房市场交易出现季节性降温。克而瑞发布的数据显示，重点30城7月新房成交量环比下降30%，同比下降13%。

部分城市房价止跌回升

“517新政”之前，不少城市已经不同程度地松绑了限购措施，并降低购房门槛，这使一些城市早早出现“小阳春”。虽然交易量并不大，但在“517新政”的叠加效应下，热度延续至今。

从2024年3月开始，深圳的二手房过户量连续5个月保持在4000套左右。同样自今年3月开始，北京二手房交易量连续5个月超过1.3万套。

在交易量的支撑下，部分热点城市房价也止跌回升。

在上海二手房交易攀高的6月，上海二手房价格环比由跌转涨，涨幅为0.5%。同月，北京二手房价格环比上涨0.2%。杭州、南京的二手房价格也在6月出现上涨。

分析人士指出，不少业主此前降价幅度较大，价格回调空间也较为充足。随着信心恢复，交易升温，这些城市的房价有望在7月继续回升。

根据麦田房产统计，7月北京二手房成交均价止跌企稳。该机构表示，7月北京二手房成交房源议价空间比6月收窄0.35个百分点，二手房议价空间时隔半年首次收窄，表明新政后业主预期有所提升，让价意愿有所下降。

至于新房市场，则有可能出现“量跌价稳”的情况。前述房企人士表示，上半年很多房地产项目陷入价格战，加上销售周期长，使得利润十分微薄，部分项目甚至出现亏损。

他表示，在完成上半年的业绩冲刺后，短期内，开发商倾向于“以量换价”，即不再追求规模，而通过收回折扣等方式来谋求利润。

对于当前的市场热度能否持续，多数分析人士持谨慎态度。有机构预测，8月是传统购房淡季，二手房交易有可能会惯性回落。新房方面，若开发商收回折扣，成交量也难免受到影响。

不过，政策层面的利好消息，有望继续提振市场信心。7月以来，高层多次就房地产进行表态，并再度强调赋予地方政府房地产调控自主权。

徐跃进指出，短期来看，因城施策将进一步落实，地方政府将获得更多调控自主权，未来核心城市供需两端政策仍有优化可能。下半年在高基数影响减弱下，全国新房销售同比降幅预计将有所收窄。同时，国企收储政策的落实推进也是决定市场恢复节奏的重要因素。